誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあります。遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」が優先されます。
遺言書がない場合は相続人全員の話し合いで相続割合を決める「遺産分割協議による相続」になります。 遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人全員での協議ができない場合（※注）には「法定相続分に則った相続」を行います。
(※注)相続人の中に、認知症など意思能力がない方がいる場合や、連絡が取れない方がいる場合、等。当事者の一部を除外して行われた遺産分割協儀は無効となります。

【不動産の相続方法３つとその概要】

法定相続人は配偶者が最も優遇され、その下に「子」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹」がこの順番で優遇されています。

法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

不動産の評価方法は「相続税の算出時の方法」と「遺産分割の際に用いられる方法」とで異なる場合があります。

1-3-1.相続税における不動産の評価方法

不動産の相続税評価額は土地と建物とで異なった方法で算出されます。

土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

1-3-2.遺産分割における不動産の評価方法

遺産分割の際には「実勢価格」で不動産を評価することが一般的です。

「実勢価格で不動産を評価しなければならない」という決まりはなく、相続人間の合意を得られれば、「相続税評価額」や「固定資産税評価額」などで遺産分割する際の不動産評価額を決めることもできます。

なお「相続税評価額」よりも「実勢価格」の方が高く評価されることが多いため、遺産分割の際にどの評価額を採用するかで揉めるケースがあります。

遺産分割における【不動産の評価方法とその概要】

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相続のサポートは、依頼内容により数々の専門家が存在します。司法書士は不動産の名義変更をはじめ、幅広い分野をカバーしています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

しかし、それぞれの資格を持った専門家でも、例えば企業の顧問業務がメインの弁護士や税理士等、相続を専門的に扱っていないケースもあります。

ご自身で適した専門家を探すのが難しい場合には、不動産相続に必要な手続きをトータルでサポートしてくれる窓口に相談することもできます。

特に、相続した不動産の分け方や活用方法が決まっていない場合には、相続に強い不動産会社に相談し、不動産活用の方向性を定めてから必要な専門家に手続きを依頼するのがおすすめです。

１．遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
公証役場で作成・保管をされた
「公正証書遺言」以外の遺言書は、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4．遺産分割協議・遺産分割協議書作成（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。

また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

7．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。

相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

8．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

9．相続登記（弁護士、司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日に義務化されました。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

一般的に、司法書士に依頼するケースが多いです。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

千葉県での遺産相続内訳は不動産が約46.7％、次に現金が約42.5％という結果でした。
不動産または現金での相続が多くを占めており、この数値は日本全国や関東地方の平均値と比べると現金が多く、不動産は少なくなっています。

相続不動産の活用方法で一番多いのは、「ご自身の居住で27.2%」です。
次に占めているのは「亡くなられた方の配偶者が居住されることで25.2%」です。またそのまま維持している方は11%で全国平均の10%と同じくらいの数値でした。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【千葉県の特徴】

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

ただし、他調査だと「専門家に相談したことはない」が8割もあり、柏市の空き家に関する調査では 「不動産や相続手続き、法律に関して相談できる専門窓口の設置」を市に要望しているという結果も出ています。

上記の2点から税金や遺産争いなど具体的なケースを除き「相談すべき窓口を判断できずに相談できていない人が多い」と言えるでしょう。

不動産相続に関していえば、不動産会社なら不動産の市場価値を判断し、適切な分割の仕方や相続後の活用方法まで提案してもらえる会社もあります。

必要に応じて、不動産会社が連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産会社に相談するのも有効な選択肢の一つです。

司法書士など士業と繋がりがある不動産会社に相談する

司法書士など士業と繋がりがある不動産会社を選ぶことができるだけで、相続不動産の売却をスムーズに進めやすくなります。

相続不動産を「負動産」にしないポイントは、相続後に不動産をどう活用するかを描いたうえで、遺産分割や具体的な手続きを行うことです。
また、不動産相続で使える控除や特例は、手続きや種類、適用するための要件が複雑で分かりづらいので「知らずに進めてしまうと大きく損をしてしまう」というものもあります。

頼れる専門家のアドバイスがあるかないかでは、大きな差となるでしょう。
また信頼できる専門家を、その都度調べて探すと手間がかかるため売却活動や相続手続きと並行して進めることが難しい場合もあります。
士業との繋がりがある不動産会社を選んで、紹介してもらうことができるとよいでしょう。

相続時にトラブル化しないよう、事前に準備をしておく

どんなに仲の良い家族であっても、相続トラブルは起きてしまうことがあります。
分割内容に対して中々相続人全員が合意に至らなかったり、分割方法が決まらなかったりとトラブル内容は様々です。
特に不動産は平等に分配することが難しいため、トラブルになりやすいと言われています。不動産を上手に相続するためには、事前に話し合ったり誰に譲るのか明確にしたりと事前に決めておくことが重要です。

また相続が発生した際に、どの不動産会社に相談するのか、どんな手続きで進めていくのか等を決めているとよりスムーズに進めることができます。
できれば不動産会社を始めとした専門家に、被相続人が生前中から相談しておくことでトラブルを未然に防ぎ、より納得感のある相続ができると考えます。

相続の「知識」や「経験」が豊富な不動産会社を選ぶ

「相続」自体手続きが多く、複雑です。
役所での手続きや、親族間で話し合うなど様々なプロセスがあります。
そのため特に初めて相続をする方にとって、相続財産の相続手続きを進めると同時に、売却したい相続不動産まで処理を個人で行うことは大変難しいといえます。

相続の「知識」や「経験」が豊富な不動産会社を選ぶことができれば、手続きに関する正確な進行をサポートしてもらえたり、トラブルを未然に防ぐことができたりする可能性が高いでしょう。
また万が一何かトラブルが起きたとしても、豊富な経験から「適切なアドバイス」や「対処法」を教えてもらえることが多いのでおすすめです。

株式会社K-コンサルティングは、相続の専門知識を兼ね備えた「不動産のプロ」が在籍しています。
ただ手続きを行うのではなく、相続不動産が有益に活用できるかを見据えた相続サポートをしていることが強みです。
専門家との強固な連携もあるため、窓口１つでワンストップに相談や手続きが進められます。

株式会社K-コンサルティングHP：https://www.kconsulting.co.jp/service

2023年9月現在、柏市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。
もし相続不動産の売却を検討しているのならば、参考にしてください。

【表　柏市の不動産の売却相場　種類別】

柏市の不動産相場の概況

柏市の不動産売却（中古）における2021年から2022年の平均売却価格は、「中古一戸建て」「中古マンション」「土地」全てが上昇しました。

平均売却価格の上昇に主に３つの理由が考えられます。
・「都心から単身世帯や若い共働き世帯が移り住む動きがある」
→活発な開発と社会環境の変化により、都心より住みやすい郊外が好まれています。

・「建築資材の価格上昇が新築住宅や新築マンションの高騰」
→新築物件が高騰しており、中古住宅に対する需要が増加しています。

・「2013年から2024年4月現在までの長期にわたる低金利」
→住宅ローンが組みやすく、不動産を購入しやすい状態が続いていました。

加えて、柏市自体の魅力が増していることも影響しています。
近年、柏市は「都市計画マスタープラン」をはじめとする住みやすいまちづくりを推し進めており、つくばエクスプレス沿線や豊四季駅、柏駅周辺での需要が高まっています。
例えば、豊四季駅周辺は都心へのアクセスが良好で、買い物の便利さと静かで余裕のある生活が可能な点が魅力です。また、つくばエクスプレスの停車駅である柏たなか駅周辺も開発が進んでいる人気の高いエリアの一つです。

上記の理由から2024年以降も柏市の不動産市場には安定した需要が見込まれます。
なかでも長年課題となっていた柏駅前の「そごう跡地」を市が購入し、本格的な再開発が予定されており、今後さらに注目が集まることが期待されます。

参考：柏市役所「柏市住生活基本計画（第2次）」

参考：柏市都市計画課「豊四季駅南口地区計画」

参考：柏市役所 都市部都市計画課「柏市都市計画マスタープラン」

参考：柏市役所所属課室「毎月常住人口」

柏市の相続事例についてご紹介いたします。

• 【柏市版】相続トラブルを
  解決した事例
• 【柏市版】相続不動産で揉めないように
  準備した事例
• 【柏市版】相続不動産の
  売却に関する悩みを解決した事例等

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。