相談にいらしたお客様のプロフィール

Aさん（柏市にお住まいの60代、3人姉妹の長女）とお父様（以下：父）。
Aさんの父は、柏市にあるご実家の一戸建てと金融資産を所有しています。
将来相続が発生した際に、Aさん姉妹が実家をどうするかでもめないようにしたいと相談にいらっしゃいました。

父が特に心配していたのは、実家を売却するか残すかで姉妹の意見が割れることでした。
姉妹は、それぞれ独立して、Ａさんは柏市内に、他の2人は県外に住まいを所有しているので、実家に住む予定はありません。

Ａさんと三女は相続発生後は実家を処分したいと考えていましたが、次女は法事や帰省で訪れるときのために実家は残したい、と話していたことがありました。
もし、実家を残せば、その管理を近くに住むAさんが負担することになりかねません。姉妹全員が納得して揉めることなく、相続ができる方法を知りたいと思われています。

Aさんご姉妹には、父が将来亡くなった後にもめて欲しくなく、誰かの負担になるようなことにはしたくありません。次女は家を残したいと思っているかもしれませんが、父はAさん、三女同様、実家は売却した方が良いと思っています。

そこで父は、相続発生後はもめることなくスムーズに実家を売却できるように準備をしておきたいと考え、相続や生前対策に詳しい不動産会社を探すことにしました。

インターネットで
「柏市　不動産　生前対策」と検索して、最初の方にでてきた不動産会社をいくつか見て

中でも

• お悩み例に「親が元気なうちに、相続の備えを考えたい」という文言が書かれていた
• 相続不動産の売却実績がある

ことに惹かれて、弊社に相談することに決めました。

ご相談を受け、弊社では父に遺言書の作成をおすすめしました。
今回のケースでは、相続発生後には実家を売却してほしいという父の意向を、姉妹に明確に遺し、売却を確実にすることが重要でした。
遺言書の中で「実家の一戸建てを売却して、その売却額と金融資産を姉妹間で均等に分配する」としておくことで、トラブルを防止することができます。

Ａさん親子の当初の認識では、遺言書が必要なのはもっと多くの資産があるいわゆる「資産家」で、遺言書の作成には高額な費用がかかるのでは、と心配されていました。
そこで、遺言書の種類等についてご説明しました。

１．遺言書の種類について

遺言書は、大きく2種類に分類できます。

①自筆証書遺言

②公正証書遺言

2．「自筆証書遺言書」を法務局に保管する方法

「自筆証書遺言書を法務局に保管できる制度を利用するための流れは、以下のとおりです。

• 自筆の遺言書を作成する
• 遺言書の保管申請書を作成する
• 遺言書の保管申請の予約をする
• 法務局に来庁して、保管の申請をする
• 保管証を受け取る

自筆証書遺言書を法務局で保管する制度を利用するためには、遺言者本人が法務局に直接行く必要があります。
代理人による申請や、郵送で申請することはできません。

3.「結果」

弊社で遺言書作成サポートをさせていただきながら、Aさんのお父様は遺言書を自筆で作成されました。

その後、ご家族で集まった機会に遺言書を作成した旨と、将来実家は売却してほしいという意向を改めて姉妹に伝えたそうです。
売却には消極的だった次女も、遺言書まで作るほど、父が心配してくれているのだから、と売却に同意したとのことでした。

父からは、「まだ先のことだけど、売却が必要になった時にはまたお願いします」とお言葉をいただいています。

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

Yさん（柏市にお住まいの50代、男性）
Yさんはお父様（以下：父）とご実家で同居されていましたが、父が老人ホームに入ることになり、相続や税金についての問題を考えるようになりました。

将来的には草むしりなどの管理が大変な広い敷地の実家を売却して、マンションに住み替えることを漠然と考えていました。
しかし、実際に選択を迫られる状況になると、実家を「相続前に売却するか」「相続後に売却するか」、どちらが自分にとって良い選択なのかが判断できません。

父が老人ホームに入居することになり、Yさんは実家に一人暮らしとなります。
そのため、

• このタイミングで実家を売却する
• 今はご実家に残り、相続後に売却する

のうち、できるだけ節税につながる方を選択したいですが、税金に関する知識が乏しいため、専門家に相談したいと考えていました。

Yさんは税理士事務所に相談することも考えましたが、実家の売却を前提にした相談になるため、改めて不動産会社にも相談する必要があります。
一度の相談で問題解決につながると思い、相続に関する税金にも知見を持っている地元の不動産会社を探すことにしました。

柏市の不動産会社のホームページをいくつか見たなかで、

• 相続に関して心から納得できるサポートが期待できる
• 各士業と連携しているので、一気通貫な問題解決が期待できる

といった点が決め手となり、弊社に相談することに決めました。

不動産の売却を相続前後、どちらに行うべきかを検討するには、「相続税」と「譲渡所得税」それぞれについて考慮する必要があります。

相続税については、すぐに現金を必要とする事情がないのならば、相続後に売却した方が税金面での負担は少なくなります。
理由は不動産で相続した方が評価額を低くすることができるため、現金で相続するよりも節税効果が高いからです。

特に、「小規模宅地等の特例」が適用できる場合には、不動産のまま相続する必要があります。

１．「小規模宅地等の特例」の活用

特例の適用条件は以下のとおりです。

• その宅地が被相続人の死亡時に住んでいた家の土地であること
• 被相続人と同じ家に住んでいた親族がその土地を相続すること

そのため、Yさんが実家を出てしまうと「小規模宅地等の特例」を利用できなくなる可能性があります。
また、被相続人が老人ホームやその他の高齢者施設に入所して自宅に住んでいなかった場合でも、以下の要件を満たしていれば小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能です。

• 被相続人が要介護認定または要支援認定を受け、高齢者施設等に入居していた場合
• 被相続人が障害者支援区分の認定を受け、障害者支援施設に入居していた場合

参考：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

Yさんの父は要介護認定を受けているため、高齢者施設に入居しても「小規模宅地等の特例」の対象となります。
ただし、Yさんが相続前に実家を売却したり、実家を賃貸として貸し出したりすると適用されません。

「譲渡所得税」についても検討が必要です。

不動産を売却した際にかかる「譲渡所得税」については、相続後よりも相続前に売却した方が節税となります。居住用財産を売却した際に譲渡所得から3,000万円を控除できる特例（通称：マイホーム特例）を利用することで税金を抑えることができます。

一般的には、マイホームを売ったときの特例を利用して、譲渡所得税の控除を受けた方が節税になる場合が多いですが、Yさんの場合では、財産が多かったので不動産のまま相続し「小規模宅地等の特例」を利用して相続税を抑える方が、より高い節税効果が期待できるとお伝えしました。

相続の前と後、どちらに売却する方が節税になるかは、財産額や特例の適用可否によって変わってくるので不動産会社等の専門家に相談することが大切です。

2.「結果」

実家を相続後に売却した方が節税効果が高いことを知ったYさんは、今は不動産のままで保有し、相続後に実家を売却することに決めました。
今回は相談のみでしたが、将来相続した際には弊社が売却のお手伝いをするお約束をさせていただきました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

Mさん（柏市にお住まいの50代、女性）
ご実家でお母様（以下：母）を長年介護されているお父様（以下：父）に認知症の兆候がみられるようになりました。

両親は将来的に高齢者施設への入所を検討していますが、Mさんには二人分の施設費用を負担する余裕がないです。
そのため、父の預貯金や不動産の売却益を利用したいと思っていますが、認知症が進行した場合、父の財産を当てにできるかよくわかりません。

現在は父の貯蓄と両親の年金で生活をされているので、Mさんは金銭的なサポートを行っていません。
施設入所後の費用も、父の預貯金や実家の売却益で賄いたいと考えていますが、認知症が進行すると、父名義の財産をMさんが使用できるのかが不安です。

Mさんは不動産の相続や売却に関して全く知識がなく、手元の資産がどれくらいになるのかもわかりません。不動産を売った場合にいくらになるかを査定してもらおうと、まずは不動産会社に相談することにしました。
柏市内の不動産会社をいくつか回り、

• 知識ゼロの状態でも丁寧に説明してくれた
• 抱えている問題に関して親身になって話を聞いてくれた

といったことから、弊社に依頼されることを決められました。

Mさんから相談を受け、「家族信託」の活用をご提案しました。
「家族信託」をご提案した理由としては

• 父の認知症が進行した場合の資産凍結を防げる
• 不動産の売却額を両親の介護費用にあてるという使用目的が制度の趣旨に合っている

といった点がMさんの問題解決につながると考えたからです。

１．「家族信託」で実家と父の財産を管理する

家族信託とは認知症などで意思決定能力が失われる前に、ご自身の財産管理を信頼できる家族に任せる法的制度です。

Mさんの場合、父の認知症が悪化すると資産凍結となり、父の口座から生活費を引き出すことや、父名義の実家を売却することができません。
しかし、家族信託制度を活用してMさんが受託者となることで、父名義の財産をMさんが管理し、父のために使うことができます。

【家族信託の仕組み】

「受益者」は父となるので、仮にMさんがご実家を売却したとしても、その売却益はMさんの財産になるのではなく、父の財産になります。

「家族信託」は、「財産管理委任契約」とは異り、財産全てを管理することになるのではなく、どの財産を信託対象にするのか、決めることができます。

2．「家族信託」を活用するまでの流れ

家族信託を利用するまでの大まかな流れは以下のとおりです。

• 家族で話し合い、家族信託の合意を得る
• 話し合った内容をまとめ、「家族信託契約書」を作成する
• 信託登記を行って、不動産の名義を変更する
• 財産管理のための専用口座（信託口口座）を開設して、資金を移動する

信託口口座を作成できる金融機関は限られてしまうことを念頭に置いておく必要があります。どの金融機関であれば、対応してもらえるのか先に調べておくと安心です。

家族信託契約書は必ずしも専門家でないと作成できないというわけではないですが、司法書士に依頼することが一般的です。

信託対象に不動産が含まれる場合は不動産の登記手続きが必要となります。家族信託契約書の作成も含めて司法書士に依頼することでスムーズに進められます。

しかし、家族信託の組成には、高度な専門知識が必要となり、司法書士であれば誰でも対応できるわけではありません。家族信託の取り扱い実績があるなど、制度に詳しく、経験も豊富な司法書士に依頼することが重要です。

3.「結果」

Mさんはご家族と話し合った結果、家族信託制度の利用を決め、父が施設入所のタイミングで売却できるように不動産も信託対象にされました。

家族信託契約書の作成等は、弊社が提携している家族信託に特化・精通した司法書士がサポートしたことで、大きな混乱もなく手続きを完了させています。
ご相談に訪れてから数年後、Mさんの父が施設に入所することになり、実家の売却手続きを弊社に依頼されました。受託者であるMさんが売却代金を管理しながら、ご両親の施設費用に充てています。