ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。

不動産売却の方法は大きく2種類あります。

高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。

※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。

【不動産売却の方法2種類】

不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。

• 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
• 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
• どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」

を選ぶのが一般的です。

【仲介（媒介）契約3種類】

空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。

〈空き家・実家の売却　3パターン〉

中古物件、もしくは古家付き土地として売る

中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
明確な定義はありませんが、おおむね法定耐用年数(木造建物なら22年)を目安として考えることが多く築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになり、建物には価格がつかない土地がメインの取引となる傾向です。

建物を取り壊す必要がないので、解体の費用や時間が掛からず、短期間で売却活動に入りやすいことがメリットです。

更地にして売る

空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。
ただし、解体にかかる費用を考慮する必要があります。

買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がみつかるまで長い期間がかかることがありますが、買取では不動産会社と条件の合意ができれば短期間で手放すことが可能になります。
また、買主が不動産会社のため、売主の契約不適合責任が免責となるので、古い建物で売買後のトラブルが心配な場合にもおすすめです。
どのような不動産でも買い取ってもらえるわけではないものの、売却価格は低くなりますが、すぐに現金化できるところが魅力です。

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

【不動産売却にかかる税金・費用　一覧】

不動産売却時にかかる譲渡所得税・住民税には2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

引用：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算

国税庁　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。

かかる期間はトータルで、短くて約3か月、長くて1年程度が一般的です。

〈図　不動産売却の流れ 例〉

※上記はスムーズにいった場合です。

例えば、相続の後、遺産分割が未済の場合や、先祖代々の土地で隣地との境界があいまいな場合などはすぐに売却活動を行えず、時間がかかる場合があります。売却の妨げとなる権利関係や不動産のトラブルにも対応できる不動産会社を選ぶことが必要です。

1.不動産会社に査定を依頼する

売主様のご希望を汲みつつ、適正な販売価格を算出します。

2.媒介契約を締結

査定価格に納得できたら、媒介契約を締結する。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
仲介する不動産会社に確認して用意しましょう。

3.売却活動開始

売却後のトラブルを防ぐため、売主は物件の状態を書面に記して買主に告知します。物件の損傷や劣化状況、修繕履歴などを物件状況報告書に、売却物件に残す設備や家具の状況を付帯設備表に記入します。
居住しながら売却をする場合には、不動産会社立会いの元、売主が内覧の対応をすることが多いです。

内覧の際には水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。
不動産会社は業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにします。

4.買主と売買契約締結

買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。

そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。

なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。

5.決済・引き渡し

全ての手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
売買契約締結から決済・引き渡しまでには1〜２ヵ月程度かかります。（一括決済を除く）

6.確定申告

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

2023年9月現在、柏市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。

【柏市の不動産の売却相場　種類別】

参照：国土交通省 不動産情報ライブラリ

柏市の不動産（空き家・実家　等）売却相場の概況

柏市において2021年から2022年にかけて中古一戸建ての平均取引価格は上昇しました。2023年半ばまでの動きとしても平均売却価格は上昇傾向にあり、今後も引き続き堅調な推移が予測されます。

柏市の中古一戸建て需要が増している要因としては「つくばエクスプレス沿線の開発」と「新型コロナウイルスによる社会変化」が挙げられます。
単身世帯や若い共働き世帯が「ライフスタイル」や「生活環境の良さ」を重視する傾向が強くなり、都心へのアクセスが良く生活しやすい柏市の人気が高まっているためです。

柏市では住みやすい環境づくりに関する「千葉県住生活基本計画」や「地区計画」が進められています。
例えば柏の葉キャンパス駅では、次世代のスマートシティを目指して複合施設の「駅前中核街区ゲートスクエア」を開業させるなど、大学や千葉県、民間企業が協力してより住みやすく、充実した環境を整えています。
柏の葉キャンパス駅だけでなく近年つくばエクスプレス周辺の開発が活発に進んでおり、沿線や停止駅の付近は人気が高い状態です。

平成30年に行われた住宅・土地統計調査によると柏市における実際の居住を伴う住宅総数は年々増加しており、引き続き需要は高まっていくと期待できます。

一方で開発エリアから離れた南部地域では、住宅の売却が難しい状況が続くでしょう。南部地域はもともと高齢者が多く、将来的な空き家の増加が柏市の課題の一つとなっていくと予測されます。

参考：柏市役所「柏市住環境基本計画（第2次）」

参考：三井不動産「柏の葉スマートシティの歴史」

参考：柏市役所「柏市を取り巻く住宅・住環境の状況」

参考：柏市都市計画課「豊四季駅南口地区計画」

詳しくはこちら：【2024年版 総合】柏市 不動産売却の動向と予測

不動産売却事例についてご紹介いたします。

詳しくはこちら：

• 【柏市版】相続トラブルを
  解決した事例
• 【柏市版】相続不動産で揉めないように
  準備した事例
• 【柏市版】相続不動産の
  売却に関する悩みを解決した事例等

不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。

【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所　一覧】

※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。