売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

Yさん（柏市にお住まいの60代、女性）
お父様（以下：父）が亡くなられて、相続が発生しました。
Yさんの父は生前に遺言書を作成しており、YさんとYさんの妹（以下：妹）はご実家と、金融資産をそれぞれ相続することになりました。
しかし妹は自宅の価値はもっと高いはずだと主張され、高額な遺留分を請求されました。

遺言書には、Yさんにご実家の一戸建てを、妹に金融資産200万円を相続させたいと書かれていました。
しかし妹はご実家の一戸建てに200万円以上の価値があると考えており、金融資産だけでは不平等だと考えて高額な遺留分を請求されています。

Yさんは柏市にある別の場所で家族と住んでいるため、相続する実家を使う予定はなく売却するつもりです。妹は他県に住み、やはり実家に住む予定はありません。

Yさん姉妹は実家の資産価値がいくらになるのか、実際の価値を算出してくれるところを探しました。売却については急いでおらず、遺産分割が終わった後に検討するつもりでした。
不動産の相続について相談できるところを検索され、検索サイトの情報で

• 口コミが高評価だった
• 的確なアドバイスと提案を分かりやすく教えてもらえたと書かれていた

ことに惹かれて、弊社に問い合わせいただきました。

Yさんも妹も、不動産売却や相続は初めてです。
そのため今回Yさんが相続することになったご実家の一戸建てにいくらの価値があるのか予想がつかず、妹の主張に対してどうすれば解決できるのかも分かりませんでした。

弊社はYさんと妹のご事情等を伺い、一般的に遺産分割において不動産の価格は「時価(いくらで売れるか)」から算出することをご説明し、ご実家の査定をしました。
その結果、妹の相続分は総資産の８分の１程度だと分かりました。
そこでYさんと妹お二人に「遺留分」という相続人に最低限保証される遺産の受取分についてご説明をしました。

1.「遺留分」とは

「遺留分」とは、民法によって定められている法定相続人に最低限保証されている相続財産のことを指します。

遺言書があれば、そこに記載された分け方が優先されます。しかし、その割合が「遺留分」より少なかった場合には、多く相続した人に対し「遺留分侵害額の請求」をすることができます。

遺留分は請求できる権利のある相続人とは以下の4つのいずれかに当てはまっている親族です。

被相続人の兄弟や姉妹は、経済的に自立しているとみなされるため遺留分はありません。

また、たとえ上記の遺留分請求が可能な相続人だったとしても下記に当てはまる人物であった場合、遺留分の請求が認められない可能性が高いです。

遺留分は、法定相続分の1/2を請求できます。

Yさんの場合は、相続人がYさんと妹のお二人のみでした。
そのためＹさんと妹の「法定相続分」はそれぞれ1/2。妹の遺留分はさらに1/2となり、請求できるのは相続した財産の1/4です。

2.「結果」

実際の価値を算出できたことで、妹も当初主張されていた遺留分の金額よりも抑えられた価格で納得されました。

お二人とも売却に合意していることを踏まえ、ご実家を売却で現金化した額を含めた相続財産の1/4を妹に渡すことを提案しました。二人で話し合いの結果、Yさんは相続財産の1/4を妹に渡すことで合意されました。

今回は二人の話し合いにて、解決しましたが難航する場合は弁護士に依頼し「遺留分侵害請求」をすることもあります。

その後、ご実家については弊社で売却活動を行い、Yさんはご実家を売却した後、売却金と金融資産200万円の合計額の1/4を妹へ渡し、相続手続きを全て終えられました。
今回、妹も当初の遺言には不満があったものの、他県で生活している自分より、実家の近くで何かと父の世話をしていたＹさんに多く財産を遺した父の気持ちを汲んでおり、どの程度が妥当な相続分なのか悩まれていました。
遺留分という納得できる相続割合が明確になったことと、早期売却でスムーズに現金化し分割できたことで、円満に解決することができました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

Wさん（柏市にお住まいの50代、女性）
お母様（以下：母）が亡くなられて姉妹二人の共有で、土地を相続することになりました。
Wさんは土地を活用するつもりがなく、売却を望まれています。
しかしお姉様（以下：姉）は引き続き土地で保有したいと思っているため、意見が合いません。

Wさんは自分の持ち分だけでも、売却をしたいと考えています。
しかし、共有者である姉が反対している状態で売却するにはどうしたらいいか、悩んでいました。
姉は地域資源として活用する「カシニワ制度」に興味があり、まだ使用用途をはっきり決めてはいませんが先祖代々の土地ということもあり、そのまま土地として活用することを望んでいます。

Wさんはまず相談する、不動産会社を探されました。
インターネットで「柏市」「相続トラブル」「不動産」と調べて上位に表示された弊社ホームページを見てみると

• ホームページが見やすかった
• 「相続」に関する悩みに対応してくれる
• 相続に関して、あらゆるケースのご相談に対応と書かれていた

ことに興味をもたれて、弊社に相談をすることに決められました。

実はＷさんは相談に訪れる前に「代償分割」という方法を選択肢として考えていました。これは、不動産などの分けにくい相続財産を特定の相続人が取得し、他の相続人に対して現金等で「代償金」を支払い相続分を清算する方法です。

しかし、姉が1人で土地を取得しても、Wさんに代償金を払う現金が足りないため分割払いでなければ「代償分割」は難しいと仰っていました。
一方で、Wさんも「分割払いによって問題を長期化させたくない」と合意ができません。

そこで弊社は「分筆」という方法をご提案しました。

1. 「分筆」の手順について

まずWさんには「分筆」がどんな制度なのかと、おおまかな流れについてご説明しました。
「分筆」とは、登記上の1つの土地を複数の土地に分けて登記する手続きのことです。

今回のケースでは、Ｗさんと姉の共有で1つ（1筆）の土地を持っている状態から、土地を2つ(2筆)に分け、それぞれが自身の名義で単独所有します。そうすることで、Ｗさん名義の部分については姉の合意が無くても売却が可能となるのです

「分筆」は下記の流れで手続きを行います。

• 土地家屋調査士に依頼をする
• 法務局・役所にて調査と資料収集をする
• 現地調査を行う
• 分筆案を作成する
• 現地立合をする
• 境界を測量する
• 境界標の設置
• 登記申請をする

分筆にかかる期間は「土地の境界が確定しているか」で大きく変化します。
もし土地の境界が確定していたら約1か月で完了しますが、土地の境界が確定していない場合は数か月程度かかる場合もあります。通常、土地家屋調査士に依頼して行います。

分筆の提案を受け、お二人は

• 問題を長期化せずに解決できる
• 姉は、1人で土地を相続するより、固定資産税などの税金が安くなり、代償金も不要な点

にメリットを感じ、そして何より、
「分筆」をすればWさんの持ち分だけを売却することが可能になる
ことから、今回は、「分筆」を用いて姉と友好的に資産を分けて、相続を進めることにしました。

2.「結果」

Wさんは姉と話し合って、半分にした土地をそれぞれが処分や活用をするということで合意に至りました。
お二人の土地は隣地との境界が確定していました。
そこで弊社が紹介した土地家屋調査士に依頼し約3週間で分筆することができました。
その後、Wさんの土地の売却活動も継続してサポートし、約4か月で全ての手続きを終えました。姉の土地については、引き続き相談を受け活用方法について提案させていただいているところです。

物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

柏Ｎさん（柏市にお住まいの50代、女性です。）
疎遠になっていた親戚が亡くなりました。

亡くなった親戚には配偶者や子供はおらず、相続人はNさんのみだったので、突然、親戚が所有していた「土地」を相続することになりました。
Ｎさんは、固定資産税の納税通知書が届いたことで、自分がその土地の相続人となっていることを知りました。名義変更等の手続きをどうすればいいか、また、その土地をどう活用するか検討がつかず、困っていました。

Nさんは、不動産の売却や活用経験がありません。
アパート経営等、リスクを伴う活用ができるのか、不安もありました。

Nさんは土地を相続することを予想していなかったので、土地活用や不動産相続に関してほとんど知識がなく、土地の所在地である柏市内で不動産活用に強い不動産会社を調べることにしました。
「柏市」「不動産」「相続」と調べるといくつかの会社が表示されました。

中でも

• 売却だけでなく「活用」など、あらゆるケースを想定してサポートしてもらえる
• お客様やご家族様にとって、その物件を活かすための最善の方法を提案してもらえる

ことが書かれていたことで、弊社へ相談することに決めました。

まずNさんの相続の経緯や、できれば不動産を有効活用したいという意向を伺い、Nさんが相続した土地に関する「不動産最適化診断レポート」を作成することとしました。

このレポートは土地が持つ潜在的な可能性を、客観的な分析を基にまとめたもので、「賃貸住宅を建てた場合」や「土地を売却した場合」など、具体的な活用方法ごとの収益性や安定性、相続対策効果などをわかりやすく提示しています。
Nさんにはどの方法を選ぶことが最善なのかを判断できるよう、想定される活用方法を1つ1つ丁寧にご説明しました。

1.「土地の活用方法」について

相続を知った日から、3か月以内であれば「相続放棄」をすることができます。

Nさんが納税通知書を受け取り相続を知ってから、まだ3ヶ月経過しておらず、相続放棄も選択肢の１つでした。
しかし「不動産最適化診断レポート」の結果、立地もよく今後の需要も見込めそうだったので活用する方針で具体的な活用案を検討することとしました。

土地活用には、大まかに以下のようなものがあります。

アパートやマンションの経営する

→長期的な収益が見込めるがアパート、マンションの建築や維持にかかるコストが大きい。

戸建て賃貸経営をする

→アパート・マンションと比較し、収益額は小さいものの、建築コストを抑えられるので初期費用が少なく始められる。状態のいい中古物件を活用できる場合は、さらに低コスト。

賃貸併用住宅にする

→1つの建物を自宅部分と賃貸部分に分け、貸し出す不動産活用方法

駐車場経営をする

→収益は低めだが、初期投資が少なく、また、転用性も高い

貸倉庫を経営する

→駅から離れた場所など、住宅需要が少ない土地でも可。立地によっては高収益を見込めることもある

Nさんは、始めやすさや転用性の高さから、駐車場経営とトランクルーム経営に興味を示され迷いましたが、簡単に始めやすいということに魅力を感じて一旦駐車場経営をやってみようと思われました。

柏市においておすすめの土地活用方法を詳しく知りたい方は以下のページを参考ください。
【柏市版】相続した実家・空き家の活用方法4つ

※実際の活用方法は、土地によって、向いている立地や環境があるのでご相談ください。

2.「駐車場経営」の種類について

駐車場経営には主に2種類があります。

コインパーキング

観光地や繁華街に向いている
利便性が良い場所ほど収益を上げやすい

月極駐車場

住宅地に向いている
月に契約できる数が決まっているので一定以上の収益は出せない

駐車場経営は立地に左右されやすく、今現在の立地条件だけでなく将来的な地域の動向にも注目した上で検討します。

柏市では、つくばエクスプレス沿線の宅地開発が進んでいます。
Nさんが相続する予定の土地周辺は、つくばエクスプレスの駅に程近く、需要が今後も見込まれます。

2.「結果」

土地活用自体が初めてということも踏まえて、Nさんは一旦「月極駐車場」にして、土地活用を始めることにしました。

駐車場経営に慣れてきたら、将来的には違う活用方法に変更される事も視野に置かれていらっしゃるようです。

Nさんは無事に相続した土地を「月極駐車場」として活用を開始することができ、
「思いもよらない相続でしたが、土地を有効活用することができてよかった。様々な提案をしてもらい、とても頼りになった。ここに相談してよかった。」と喜ばれていました。