売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

Kさん（都内にお住まいの50代、女性）、お父様（以下：父）が急に亡くなられて、ご実家の相続が発生しました。

一人っ子で他に相続人もいなかったため、Kさんが相続することとなりました。
しかしKさんは別の場所に旦那様と住んでいるため、ご実家を使う予定はなく仕事で忙しいため、相続手続きや不動産をどうするかに頭を悩ませたくありません。

面倒だったので「相続放棄」をしたいと思って、専門家に相談することにしました。

遺産として遺されていたのは、ご実家だけでなく預金が150万円ありました。
ただ、ご実家は父が亡くなって以降手つかずで、残置物がたくさん残っており片づけるにはとても時間がかかりそうです。

家族の勧めで通いやすい距離にある不動産会社を何か所か訪れたKさんは

担当者から「相続から不動産までトータルサポートできる」と聞いて、窓口１つで全てを終えられるのではと期待して、弊社への相談を決められました。

築古=売れないと限りません。
たしかに「相続放棄」も1つの選択肢として考えられますが、メリットもあればデメリットもあります。
デメリットを理解したうえで複数の選択肢を比較して、自分に合ったものを選ぶことが大切です。

弊社では、まずK様には「相続放棄」のメリットとデメリットについてご説明しました。

1. 相続放棄のメリット・デメリット

相続放棄をすれば、「いらない不動産」や「維持管理コストが高い不動産」を相続せずにすみます。
相続放棄をする際に想定されるメリットとデメリットを以下にまとめました。

【相続放棄のメリット】

• 使わない不動産を相続しなくてすむ
• 相続不動産に関するメンテナンス費や維持費用がかからなくてすむ
• 固定資産税がかからなくてすむ

【相続放棄のデメリット】

• 預金等のプラスになる財産であっても相続できなくなる
• マイナスの財産を自分以外の親戚に相続させることになるためトラブルになりやすい
• 相続放棄の撤回はできない

不動産以外の相続不動産がない、もしくは少ないという場合であれば相続放棄は有効なこともあります。

Kさんの場合は

• 査定をしてみたところ、周辺に取引事例もあり需要のある地域だった
• 預金も遺されている

とお聞きしたため、相続をして売却をする方法を提案させていただきました。

2. 実家や空き家を売却する方法 3選

古い空き家を売却する際に、考えられる選択肢として一般的に以下が挙げられます。

• 1.中古物件、もしくは古家付き土地として売る
• 2.更地にして売る
• 3.不動産会社に買い取ってもらう

それぞれのメリット・デメリットは以下です。

1. 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
メリット：解体等の手間がかからないので、売却活動を始めやすい
デメリット：買い手が見つかりにくい

2. 更地にして売る
メリット：買い手が見つかりやすい
デメリット：解体費用がかかる

3. 不動産会社に買い取ってもらう
メリット：手間がかからず、すぐに売却ができる
デメリット：売却金額が仲介よりも安くなる

個々で考えられるメリット・デメリットをお伝えした上で、それぞれの査定金額もお見せしました。
Kさんは査定金額を確認して納得されたうえで、忙しいのでとにかく早く手放したいと希望されたので弊社で買取をすることになりました。
さらに、「相続登記」「残置物の処理」等、全て弊社で手配（司法書士・買取業者）をしてKさんに負担をかけないサポートを行いました。

3. 「結果」

相談から約3か月で決済まで完了し、突然降ってきた肩の荷から、早くに解放されてよかった、と満足いただけました。

また「手間がかかるくらいなら相続放棄してしまおうと思っていましたが、ほとんど手がかからなかったのに、思いがけず大きな資産が手元に残りました。何から何まで、ありがとうございました」と大変お喜びでした。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

流山市にお住まいの50代、男性のお客様です。
お母様が亡くなられてご実家の相続が発生しましたが、使う予定はなく売却を検討しています。

しかし初めての不動産相続・売却で何から始めたらよいのか、誰に相談すればよいのか分かりません。

お母様が亡くなられたのは突然だったので、ご実家にはまだ沢山の物が残っており片付けにも時間がかかりそうです。
売却に時間がかかっても良いので、できるだけ高く売りたいと思われています。

Uさんは柏市に隣接する市で、ご家族と購入したマンションに住んでいるため相続したご実家を使う予定はありません。

Uさんはまず不動産のプロである、不動産会社へ相談することを考えました。
以前友人から相続した実家で賃貸経営を始めたと聞いたことを思い出して地元でおすすめの不動産会社について質問してみました。

その際に

• 相続手続きや税務手続き等の、困りごとに対応してもらえる士業の方を紹介してもらえた
• 担当者は相続について資格を持っていて、安心しながら相談ができた

という経験談を聞いて、友人がすすめてくれた不動産会社に相談する事にしました。

Uさんは初めての相続や売却とのことだったので、流れを丁寧に説明しながらすすめました。

先ずは、相続手続きについて説明させていただきました。

1.相続の流れ

相続に関する手続きは以下の通りです。

• 「遺言書」の有無を確認する
• 相続人を確認する
• 相続財産を確定する
• 遺産分割協議を行う
• 相続財産の名義変更（相続登記）を行う
• 相続税の納付

上記の中でも、特に「2. 相続人を確認する」と「5. 相続財産の名義変更（相続登記）」は重要です。

もし相続人の確定で、見逃していた相続人がいた場合決めた分割内容が無効となってしまいます。

不動産の相続登記についての大まかな流れは以下の通りです。

• 「登記事項証明書」を取得する
• 相続人を確定させる
• 遺産分割協議をする
• 必要な書類を揃える
• 登記申請書を作る

Uさんの場合、相続人はUさんのみだったのでご自身でもお手続きが可能であるとお伝えしましたが、手間や時間がかかるので多くの方が司法書士等の専門家に依頼します。

弊社では司法書士と連携しているため、相続手続きも弊社が窓口となりワンストップで対応することができます。

次に、売却方法について説明させていただきました。

2.売却方法

時間がかかっても良いので高く売りたいというUさんの意向を受け、仲介での売却に際してメリット・デメリットを説明しました。

【相続した空き家を仲介で売却するメリット】

• 買取よりも高価格で売却できる可能性が高くなる

【相続した空き家を仲介で売却するデメリット】

• 長期間売れなかった場合には、劣化が進む
• 売れていないときにも税金はかかる
• 仲介手数料がかかる

また、Uさんは売却にあたって、実家に残っている遺品整理・残置物処分について心配されていました。弊社では相続した不動産のご相談が多く、残置物処分もまとめてサポートできることをお伝えしました。

3.「結果」

ご説明の後、Uさんに相続手続きと仲介での売却に加え残置物処分を弊社に一任していただきました。

初めての相続や不動産売却にご不安を覚えられていたUさんでしたが、「段取りごとに丁寧な説明をしてもらえ、きちんと納得した上で手続きを進められた」とおっしゃっていただきました。

それから約4か月後、無事に買い手が見つかりました。

Uさんは全ての手続きを終えられたあと、「友人に勧められて来たけど大正解でした。相続登記を行う司法書士や処分業者を自分で一から調べて探していたら大変なので、全部任せられて助かりました」とお喜びでした。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

Hさん（柏市にお住まいの50代、男性）、お母様（以下：母）が亡くなられて、ご実家の一戸建てを相続することになりました。
Hさんは柏市内の職場に近い場所に住まわれており、相続したご実家へ引っ越す予定はなく、売却を検討しています。

相続した実家を売却するために、いくつかの不動産会社に相談、査定をしてもらいましたが査定額にバラつきがあり、どの会社に依頼すればいいのか迷っていました。

不動産売却や、相続について初心者であるため丁寧に説明してくれるところにお願いしたいと思っています。

Hさんは相続した実家を貸出する等を考えていません。
このまま持っていても、維持費や税金がかかるだけなので手放したいと思っています。
また全ての手続きを通して、どのくらいの税金の支払いが必要なのか知りたいと考えられています。

査定額がバラバラでどの会社に依頼すべきか決められなかったHさんは、引き続きインターネットで柏市にある不動産会社を調べられました。

その際にホームページをみて相続手続きに詳しそうな印象を受けたそうで、弊社に相談にいらっしゃいました。

相続するご実家を査定してほしいとのことでしたので査定を行ったあとで、なぜ売却したいのか、ご心配ごとはないか等をヒヤリングさせていただきました。

Hさんは、売却後にかかる譲渡所得税を心配されていました。
そこでHさんに相続した空き家、土地売却時に使える「特別控除」について丁寧にご説明いたしました。

1.相続した空き家、土地売却時に使える「特別控除」とは

相続した空き家や土地を売却した際に、所得（儲け）が発生した場合「譲渡所得税」という税金がかかります。

要件を全て満たしていれば課税前に、売却した金額から一定額控除できる「空き家の3,000万円特別控除」という制度が適用できます。
ただ相続人が3人以上の場合は特別控除額が、2,000万円になります。

適用に必要な要件は、以下です。

①適用期間の要件

特例自体の適用期間は2016年4月1日から2027年12月31日まで
上記の期間内で、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡をしていること

②適用できる空き家の要件

• 相続が開始する直前まで被相続人は1人で居住していた家屋である
  ※老人ホームに入っていても、その間誰も使用していなければ適応される
  ※被相続人が亡くなって以降事業や貸し出し、居住に使われていないこと
• 区分所有登記されていない建物であること
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されている

③譲渡時の要件

• 耐震リフォームをする、もしくは取壊して更地にしている
  （令和5年の法改正により指定の期日までに「買主」が耐震リフォームを行う、もしくは解体する場合も適応が可能）
• 既に耐震リフォームを行っていた場合はそのままで売却が可能
• 売却代金が1億円以下である
  ※共有の場合は、合計額が1億円以下である

以下、国税庁のホームページにくわしい要件の記載がされています。

参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
※ご自身の不動産が要件を満たすことができるかはご相談ください。

Hさんは譲渡所得税について詳しく知らなかったそうで、漠然と建物を残したままで売却をする予定でいました。
ご実家は旧耐震のため、解体かリフォームをして上記の特例を適用した状態で売却をすれば、譲渡所得税を0円にすることが可能です。

Hさんに上記の特例制度をお伝えし、更地にしてからの売却を提案しました。解体費用を考慮しても、建物を残して売却するより手残り額は多くなると見込めます。このご提案に

• 相続不動産に精通しており、知識が豊富で相続に関連した特例や控除を踏まえた提案をしてもらえた
• 売却金額だけでなく「最終的に手元にどのくらいの金額が残るのか」という「手残り額」まで出してもらえた

と安心て任せられそうだと、弊社へ依頼することを決められました。
特に査定額だけでなく、より手残り額を多く残せる方法を示してもらえたのは相談に出向いた中で弊社だけだったようで大きな決め手となったそうです。
また、解体の手配や売却後の税申告なども、弊社提携の業者や税理士をご紹介し、お任せいただきました。

2.「結果」

Hさんの相続したご実家は、約5か月で買い手が見つかりました。

今回売却した際の所得（儲け）は3,000万円以下で、譲渡所得税は0円でした。
さらに相続税についても、相続財産を合計したところ3,600万円（基礎控除額）以下であったため、課税されませんでした。

今回のケースのように、特例を利用して課税額が0円となった場合でも、確定申告は必要です。

弊社が提携している、相続に詳しい税理士をご紹介し、Hさんは紹介した税理士のサポートを受けながら、特例制度に必要な書類の準備や手続きを進めました。そして、無事に不動産の売却から特例の適用、その後の確定申告までワンストップでサポートさせていただきました。

相続や不動産の売却には、費用や税金がかかりますが、対応や対策次第でかかる金額は大きく変わります。ぜひ、ご相談ください。